Die Assetklasse "Pflegeimmobilie"

Warum in eine Pflegeimmobilie investieren?

Die einfachste Antwort, die alles aussagt, wäre: "Weil es Sinn macht" ;-) und es derzeit nur wenige bis keine sinnvollen Alternativen gibt. Aber mal im Ernst und damit gleich direkt "in medias res":

 

Einerseits erreicht man durch eine Investition in Pflegeimmobilien alle Vorteile,
die eine Investition in den Sachwert "vermietete Immobilie" mit sich bringt. Als da wären vor allem:

Vorteile einer Anlage in eine Immobilie als Substanzwert

 

- inflationssichere Anlage in Sachwert!

- dadurch auch Vermögenssicherung vorhandener Werte!

- Steuervorteile durch Abschreibungen und Werbungskosten!

- Mieter, die einem beim eigenen Vermögensaufbau helfen!

- seriöse, sichere Renditen unabhängig von der Volatilität der Aktienmärkte!

- Aufbau nachhaltiger VermögensSUBSTANZ

- ...und einige Dinge mehr!

 

Neben all diesen charmanten Vorteilen für einen Anleger hat die Pflegeimmobilie allerdings auch zwei "Haken"!

Grundsätzlich ist die Pflegeimmobilie nur für einen Anleger interessant, der

 

a) eine ausreichende Bonität besitzt, um das notwendige Eigenkapital (in der Regel bereits ab etwa 15.000 €) darzustellen und eine ausreichende Bonität besitzen, eine Finanzierung des Projektes zu bekommen (als Faustregel kann man hier von etwa ab 40.000 € zu versteuerndem Einkommen Grundtabelle (Splittingtabelle etwa ab 70.000 €) ausgehen. Dieses differiert aber je nach Objekt etwas und hängt auch von anderen Faktoren, möglichen Sicherheiten usw. ab. Kontaktieren Sie uns hierzu einfach, wir werden dann Ihre persönliche Situation berücksichtigend sinnvolle Optionen prüfen und Ihnen diese offerieren!

 

b) als Barzahler investiert, sei es aus vorhandenem Vermögen oder aber um eine etwaige Auszahlung aus einer Lebens- oder Rentenversicherung sinnvoll anzulegen, mit dem Ziel, aus einem Einmalbeitrag regelmässige, möglichst sichere Einnahmen zu generieren. (in Zeiten der "Nullzinsphase" handelt es sich hier um eines der wenigen Anlagealternativen, die wir kennen, welche eine vernünftige Sicherheit mit einer auskömmlichen Rendite verbinden!)

 

 

to be continued... (wenn wieder etwas Zeit ist, den Text weiter zu verfassen.... sollten Sie schon jetzt interessiert sein, vereinbaren Sie einfach direkt einen Termin mit uns unter 0341-550 10 790! Denn das notwendige Wissen wartet bereits in unseren Köpfen auf Ihren Abruf :-)....)

Ich bin ungeduldig, bitte gib mir gleich die wichtigsten Facts in Kürze als Stichpunktliste!

Gefahren einer Immobilienanlage

Eine klassische Immobilie bringt aber auch einige Nachteile mit sich. Zum Beispiel besteht ein sogenanntes Leerstandsrisiko, bei Mieterwechseln muss man sich um einen Nachmieter kümmern und wenn man Pech hat, ist der neue Mieter ein sogenannter "Mietnomade": Somit kommt zu den Kosten des vorherigen Leerstands vorab dann eventuell noch ein Mietausfall hinzu, zumindest, wenn man Pech hat...

All das müssen Sie bei einer Pflegeimmobilie nicht fürchten, da ein bei einem soliden Pflegeimmobilieninvestment über unser Haus ein rennommierter Betreiber das Management übernimmt und Sie als Investor mit all diesen negativen Begleitumständen in der Regel nicht konfrontiert werden. Daher spricht man im Zusammenhang mit Pflegeimmobilien nach SGB XI auch gerne von einer sogenannten "Sorglos-Immobilie".

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Hintergund der Assetklasse "Pflegeimmobilie nach SGB XI"

Ursprünglich wurde diese Assetklasse eigentlich eher für Multimillionäre und sogenannte "institutionelle Investoren" wie Versicherungsunternehmen "geschaffen". Wie so oft bei richtig lohnenswerten Dingen ist die Grundlage (fast) immer die Gleiche: "Nimm vielen Menschen eine Kleinigkeit und führe dann die Summe vieler Zahler an wenige Nutznießer ab.". Der "grüne Punkt" bei Verpackungen ist hierzu auch ein anschauliches und jedermann bekanntes Beispiel. Wie ist das nun bei Pflegeimmobilien zu verstehen?

 

Die Wurzeln dieses Marktes gehen zurück in das Jahr 1995. Hier wurde die sogenannte Pflegepflichtversicherung in Deutschland eingeführt. Jeder krankenversicherte Bürger war hier seitdem PFLICHTversichert, ob privat krankenversichert oder gesetzlich krankenversichert, ob arm oder reich, ob er wollte oder nicht. Hierauf begründet sich neben zahlreichen "passenden" Gesetzen die enorme Sicherheit der Einnahmen aus solch einem Projekt:

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Die 5-fach-Sicherheit der Einnahmen bei einem Pflegeheim nach SGB XI

Wenn ein Mensch zum Pflegefall wird und einen Pflegeplatz beanspruchen muss, entstehen enorme Kosten die durch verschiedene Quellen und gesetzliche Regelungen gesichert sind.

1.) Die erste Quelle ist die Pflegepflichtversicherung, welche -je nach Pflegestufe- einen gewissen Betrag der Kosten übernimmt. Oftmals reichen aber diese Mittel nicht aus. Somit zündet "Stufe zwei" der gesicherten Finanzierung.

 

2.) Die meisten Bürger in Deutschland sind angestellt und somit in der Mehrzahl pflichtversichert in der gesetzlichen Rentenversicherung. Diese Renten werden nun im nächsten Schritt zwangsverwertet, um die Pflegekosten zu begleichen. Auch die Summe aus 1) und 2) reichen oftmals noch nicht aus, womit im dritten Schritt...

3.) ....Ersparnisse und Vermögenswerte zwangsverwertet werden. Sei es der Zwangsverkauf von Immobilien, die Auflösung von Sparbüchern, Investmentkonten oder die Verwertung sonstigen Vermögens. Wenn auch dann noch nicht genug Geld zusammenkommt, beginnt im Schritt vier...

4.) ...die "Sippenhaft" oder aber auch gerne "Kinder haften für Ihre Eltern" tituliert. Grundlage bieten sich im § 1601 BGB ff.: Kinder müssen gesetzlich geregelt für die Pflegekosten Ihrer Eltern aufkommen, wenn Sie wirtschaftlich dazu in der Lage sind! Wenn auch hier nichts zu holen ist, weil die Kinder z.B. alle Hartz-IV-Empfänger sind, ist trotz allem für Sicherheit gesorgt, denn im Schritt fünf...

5.) ...sorgt dann das Sozialamt für die Begleichung der Kosten, somit also wieder alle Steuerzahler als Schicksalsgemeinschaft. Das Sozialamt versucht nun in den Folgejahren, wenn irgend möglich, das vorgestreckte Geld wieder von den Kindern zurückzuholen.

Sofern der Pflegeheimbetreiber sein Heim also sauber führt und eine vernünftige Belegung seiner Kapazitäten hat, ist er in der beneidenswerten günstigen Situation, dass er sein Geld für seine Dienstleistung immer bekommt - 5-fach staatlich abgesichert! Und von solch einem Betreiber wiederum bekommen Sie als Investor IHRE MIETEINNAHME. Womit wir zum nächsten wichtigen Punkt bei solch einer Investition kommen:

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Das sogenannte "Betreiberrisiko"

Da man als Investor seine Einnahmen/ Miete dieser Investition von dem Betreiber des Pflegeheims bekommt, ist es wichtig auf einen SOLIDEN Betreiber zu achten! Es macht keinen Sinn eine "ich-bin-neu-in-diesem-Markt-und-versuche-auch-mal-mein-Glück-GmbH" als Betreiber zu akzeptieren, sondern man sollte immer auf renommierte Betreiber mit einer guten Expertise und nachgewiesenem Erfolg in der Betreibung von Pflegeheimen setzen. Gehen Sie davon aus, dass wir hier aufgrund unserer über 25-jährigen Expertise im Bereich der Altersvorsorgeplanung höchsten Wert auf erstklassige Partner, Initiatoren und bestes Management legen. Getreu dem Motto: "Erstklassige Partner arbeiten nur mit erstklassigen Partnern zusammen, zweitklassige nur mit drittklassigen" haben wir Ihre Interessen in unserem Fokus und versuchen bestmöglichst Unwägbarkeiten auszuschließen. Dafür stehe ich mit meinem Namen.

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Das "Problem"...ist gelöst

Auch für den gehobenen "Normalbürger" war diese Anlageform bisher schwer zugänglich, denn wer hat schon mal eben 9-15 Millionen Euro, welche solch ein Objekt im Schnitt insgesamt kostet? Lange Zeit konnten also wirklich nur die "Großkopferten" (bayerische Umgangssprache für Großinvestoren ;-)...) all die Vorteile dieser Assetklasse für sich beanspruchen. Viele renommierte Versicherer sind übrigens Eigner solcher Investments. Zum Beispiel betreibt die Swisslife Deutschland bereits alleine 14 Pflegeheime in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland. In einer Imagebroschüre bezeichnet man  diese Anlage als "Zitat: Mit diesem innvovativen Ansatz trifft das Pflegeheim genau den Nerv der Zeit. Die Auslastung liegt bei annähernd 100%."

Unser credo ist aber immer: das Wasser ist am besten direkt an der Quelle. Wieso einem Versicherungsunternehmen sein sauer verdientes Geld geben, damit diese dann genau diese Anlage tätigen und den Kunden dann mit einem Brotkrumen abspeisen. Besser doch ist es, selber DIREKT zu investieren und mit niemandem den Ertrag aufteilen zu müssen, oder?

Nun gibt es mittlerweile auch sogenannte "geschlossene" Immobilienfonds in diesem Segment, wodurch man sich in Form eines Bruchstückes mit kleineren Summen als Millionenbeträgen an solch einem Investment beteiligen kann. Allerdings halten wir von sog. geschlossenen Fonds sehr wenig, da es schwierig ist, solch ein Bruchteil einer Immobilie später einmal wieder zu veräußern. (Googeln Sie einfach einmal "Nachteile geschlossene Immobilienfonds" und Sie verstehen, warum wir hiervon seit 25 Jahren immer Abstand in der Beratung unserer Mandanten genommen haben!).

Die "Königsklasse" in diesem Bereich sind Pflegeimmobilien, welche nach dem sogenannten WEG-Gesetz "wie eine richtige" Eigentumswohnung ordentlich geteilt und aufbereitet sind. Diese verbriefen dem Investor ein unabhängiges eigenes Eigentum, welches jederzeit beleihbar, vererbbar, verkaufbar oder verschenkbar ist und werden durch ein eigenes Grundbuch dinglich abgesichert! Hier arbeiten wir nur mit führenden Initiatoren und ausgewiesener Leistungsbilanz zusammen.

Ich bin ungeduldig, bitte gib mir gleich die wichtigsten Facts in Kürze als Stichpunktliste!

Pflege - einer der wenigen, echten Wachstumsmärkte dieses Jahrhunderts
sorgt für skalierbare, sichere Renditen

Neben all den interessanten Vorteilen und Sicherheiten für den Investor beinhaltet diese Anlageform eine hochinteressante "Garantie" für einen echten Wachstumsmarkt in sich, denn Deutschland altert sehr stark. Die Gruppe der sogenannten Babyboomer (heute zwischen 50 und 65) stellt einen Schwerpunkt unserer Bevölkerung dar.

Und noch etwas: Jeder, der schon mal einen Pflegefall in seiner Familie hatte, weiß, dass es hier in diesem Segment bereits jetzt oftmals sehr lange Wartelisten gibt! Die Nachfrage ist also JETZT schon höher als das Angebot! Und es werden jährlich noch mehr Menschen in Deutschland älter! (siehe statistisches Bundesamt: https://www.destatis.de/bevoelkerungspyramide/)

Diese Art der Investition beruht also auf einem grundsoliden und bis 2050 demographisch jetzt schon garantiertem, ständig wachsendem Nachfrage-Fundament.

Sozialer Aspekt des Investments

Last but not least investiert man durch eine Pflegeimmobilie in einen sozial wichtigen Bereich, macht also auch etwas Gutes für seine Mitmenschen!

Wichtige Facts zur Pflegeimmobilie in Stichpunkten

- Flexibilität der Anlage durch eigenes Grundbuch nach WEG, somit jederzeit verkaufbar, vererbbar, verschenkbar oder beleihbar (im Gegensatz zu Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds!)

- 5-fache Absicherung der Mieteinnahmen! Dadurch höchstmögliche Kalkulationssicherheit!
(Refinanzierungsreihenfolge: Pflegepflichtversicherung! GRV! Vermögensverzehr der zu pflegenden Person! § 1601 BGB (Kinder haften für Ihre Eltern)! Sozialamt als Kostenträger!)

- ideale Anlage, um das Kapital auslaufender Lebens- und Rentenversicherungen sinnvoll anzulegen mit dem Ziel eines regelmässigen monatlichen Ertrags, welcher sich rentenähnlich verhält und inflationsgeschützt ist!

- Mieteinnahmen auch bei Leerstand des einzelnen Pflegeappartements!

- oftmals langfristige, sichere Planbarkeit durch langfristige Pacht-/ Mietverträge bis zu 20 Jahren!!

- inflationsgesicherte Mieteinnahmen durch von Anfang an "indexierte Mietverträge", welche sich bei Inflation automatisch anpassen!

- steuerliche Vorteile auch für Angestellte durch Werbungskosten/ Abschreibungen!

- Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren Haltedauer ist steuerfrei!

- Investition in einen Wachstumsmarkt von dem heute schon sehr klar skalierbar ist, wie sich dieser Markt entwickelt, da die Mieter von morgen schon heute da sind und bis 2050 jedes Jahr stark anwachsen! (Demographiefaktor Deutschland! Eine animierte Grafik hierzu: https://www.destatis.de/bevoelkerungspyramide/ ). Bis 2050 werden laut einer Studie der renommierten Wirtschaftsprüfungskanzlei Ernst & Young 735.000 vollstationäre Pflegeplätze benötigt!!

 
 
 
 
 
 
 
 

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